近日，中指考虑院发布《2024中国买卖地产市集年报》。阐彰着示，2024年，零卖买卖市集呈现“先扬后抑”态势，上半年市集慈详复苏，房钱企稳；下半年，受三季度耗尽市集规复放缓影响，部分形式为安静出租率下调房钱，尽管四季度耗尽市集有所规复，但市集短期内难以快速反弹，下半年重心城市商铺房钱较上半年有所下降。瞻望2025，策略发力下，斟酌2025年耗尽市集将有所提振，商铺租借需求或有所开释，但短期商铺房钱或不时承压。
据讲解数据，2024年，寰宇商办用房开拓投资额为11104亿元，同比下降12.1%，降幅较2023年收窄2.2个百分点，占房地产开拓投资额的比重为11.1%；新开工面积为6873万粗浅米，同比下降24.6%，降幅较2023年扩大4.7个百分点，占房屋新开工面积的比重为9.3%。租借市集方面，商铺租借需求有所开释；但更多买卖街在购物中心的冲击下计议承压，空置加多，房钱下行。凭证中指监测，2024下半年，15个重心城市主要买卖街商铺平均房钱较上半年下降0.51%，全年累计下降0.42%。详细要素影响下，2024下半年，15个重心城市主要商圈（购物中心）商铺平均房钱较上半年下降0.31%，全年累计下降0.06%。
宏不雅环境
1、2024年，耗尽市集保抓规复态势，社会耗尽品零卖总额同比增长3.5%
图：2019年12月-2024年12月社会耗尽品零卖总额单月及累计同比增速
数据来源：国度统计局，中指数据CREIS（点击检察）检察更无数据：https://www.cih-index.com/
耗尽市集保抓规复态势，四季度一系列促耗尽策略纪律慢慢起效，社零总额增速加速。2024年，我国竣事社会耗尽品零卖总额48.8万亿元，同比增长3.5%，其中四季度同比增长3.8%，增速较二季度和三季度划分加速1.2个百分点、1.1个百分点。
图：2019年12月-2024年12月商品零卖及餐饮收入累计同比增速
数据来源：国度统计局，中指数据CREIS（点击检察）检察更无数据：https://www.cih-index.com/
分耗尽类型来看，商品零卖同比增长3.2%，体育文娱用品类、通信器材类等升级类商品零卖额增长较快。与此同期，住户耗尽需求发生滚动，更防御服务耗尽，2024年餐饮收入同比增长5.3%，服务零卖额同比增长6.2%，较同期商品零卖增速高3.0个百分点。
2、2024年经济竣事5%的增长标的，2025年强调奉行愈加积极有为的宏不雅策略，全所在扩大内需
2024年，我国经济全体保抓沉稳运转，全年GDP实验增速竣事5%增长标的，四个季度同比划分增长5.3%、4.7%、4.6%、5.4%。9月底，中央推出一揽子增量策略，有劲地提振了市集信心。四季度以来，经济运转出现积极变化，制造业PMI重回隆替线以上，耗尽、收支口等主要经济看法彰着回升。本轮策略补助初步扭转了短期经济下行的趋势，为2025年我国经济发展奠定了故意基础。
图：2017年以来中国GDP单季度同比增速
数据来源：国度统计局，中指数据CREIS（点击检察）检察更无数据：https://www.cih-index.com/
2024年12月，中央经济职责会议将“扩大内需”列为2025年经济职责关键任务，提倡“淘气提振耗尽、提高投资效益，全所在扩大国内需求”。全体而言，2025年稳增长仍需逆周期策略进一步发力，全所在扩大国内需求，贯注化解外部冲击，效力提振国内耗尽与投资。短期房地产投资仍靠近下行压力，受住户收入预期尚未扭转，房价下行激发“负钞票效应”等要素影响，耗尽需求仍待提振，除耗尽品以旧换新等策略外，2025年耗尽规复仍需改善住户对将来服务收入的预期和信心。
增量市集
1、商办用房投资开工：2024年商办用房开拓投资额下降12.1%，新开工面积下降24.6%
图：2020-2024年办公楼及买卖营业用房开拓投资额月度累计同比变化
图：2020-2024年办公楼及买卖营业用房新开工面积月度累计同比变化
数据来源：中指数据CREIS（点击检察）检察更无数据：https://www.cih-index.com/
办公楼：2024年，寰宇办公楼开拓投资额为4160亿元，同比下降9.0%；新开工面积为1893万粗浅米，同比下降27.7%。 买卖营业用房：2024年，寰宇买卖营业用房开拓投资额为6944亿元，同比下降13.9%；新开工面积为4980万粗浅米，同比下降23.3%。
图：2020-2024年寰宇办公楼及买卖营业用房销售面积月度累计同比变化
数据来源：中指数据CREIS（点击检察）检察更无数据：https://www.cih-index.com/
2024年，寰宇商办用房销售面积为8389万粗浅米，同比下降7.6%，降幅较2023年收窄3.5个百分点，占商品房销售面积的比重由2023年的8.1%增至8.6%。
办公楼：2024年，寰宇办公楼销售面积为2403万粗浅米，同比下降11.5%；12月，办公楼销售面积为322万粗浅米，同比下降25.7%。
买卖营业用房：2024年，寰宇买卖营业用房销售面积为5986万粗浅米，同比下降5.9%；12月，买卖营业用房销售面积为782万粗浅米，同比下降9.7%。
注：本部分商办用房指办公楼+买卖营业用房，看法证据注解与《中国房地产统计年鉴》一致。
2、商办用地：2024年300城商办用地供需范围总体保抓沉稳，但仍处近10年低位，拿地企业中央国企占比较大
图：2015-2024年300城商办用地推出及成交权术建筑面积及同比
数据来源：中指数据CREIS（点击检察）检察更无数据：https://www.cih-index.com/
凭证中指数据，2024年300城商办用地共推出1.79亿粗浅米，同比微幅下降0.8%，成交1.6亿粗浅米，同比小幅增长4.4%；地皮供需范围均处近10年低位，拿地企业中央国企占比较大。
图：2020-2024年各线城市商办用地成交权术建筑面积及同比
数据来源：中指数据CREIS（点击检察）检察更无数据：https://www.cih-index.com/
分城市品级来看，凭证中指数据，2024年一线城市商办用地推出头积为538万粗浅米，同比小幅增长6.5%，成交面积为502万粗浅米，同比基本抓平；二线城市推出及成交面积划分为5783万粗浅米、5354万粗浅米，同比划分小幅下降3.2%，小幅增长5.0%；三四线城市推出头积为11587万粗浅米，同比基本抓平，成交面积为10144万粗浅米，同比小幅增长4.3%。
注：如无格外证据，地皮面积指权术建筑面积，统共地皮数据来自公开招拍挂市集。
3、新开业市欢式买卖：开业节拍放缓，企业布局向中枢城市市欢，开业形式中一二线城市占比较上年有所提高
图：2024年新开业市欢式买卖数目在5个以上的城市
数据来源：中指数据CREIS（点击检察）检察更无数据：https://www.cih-index.com/
凭证中指监测，2024年寰宇共新开业3万方以上市欢式买卖370个，总建筑面积近3300万粗浅米，与2023年比拟开业节拍有所放缓。鉴于现时买卖地产市集仍有待规复，企业投资布局愈加聚焦于经济发达、耗尽市集活力强、耗尽需求繁荣的高能级城市。分城市品级来看，一二线城市新开业形式数目占比约61%，较2023年有所提高。
存量市集
1、买卖存量：五大中枢城市群高能级城市买卖市集发达，存量范围占寰宇六成
凭证中指数据，截止2024年末，寰宇3万方以上已开业市欢式买卖总和超6600个，总建筑面积约5.8亿粗浅米；五大城市群（长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中游城市群）占比约60%，其中长三角、珠三角等东南沿海城市群内的一二线城市及部分三线城市均有较多形式，其他城市群仅部分中枢城市买卖发达。
图：一二线城市城镇东谈主口与城镇东谈主均市欢式买卖面积对比
注：东谈主口数据口径：深圳为2023年常住东谈主口，哈尔滨、太原为2022年城镇常住东谈主口，其他城市为2023年城镇常住东谈主口。数据来源：各城市统计局，中指数据CREIS（点击检察）检察更无数据：https://www.cih-index.com/
以2023年末城镇常住东谈主口谋略，截止2024年末，我国城镇东谈主均市欢式买卖面积约0.6粗浅米，全体增量开拓空间已较小。一线城市存量范围已较大，东谈主均市欢式买卖面积约1.1粗浅米，将来存量形式的竞争将愈加热烈；二线城市城镇东谈主均市欢式买卖面积约0.9粗浅米，接近一线城市水平，部分城市存在买卖形式富有的风险；三四线城市现时城镇东谈主均市欢式买卖面积仍较小，约为0.4粗浅米，但无数三四线城市东谈主口基数小、耗尽才能不及，企业计议靠近挑战。
2、租借市集：商铺及写字楼租借市集全体仍偏弱，房钱均下降
（1）商铺租借：2024下半年，买卖街商铺房钱环比下降0.51%，商圈（购物中心）房钱环比下降0.31%
图：2018-2024年寰宇重心城市主要买卖街、重心商圈(购物中心)平均房钱及环比变化
数据来源：中国房地产指数系统
买卖街：2024年，服务耗尽保抓较快增长，旅游市集升温，带动部分城市有名买卖街、文旅街区客流量增长，店铺抓续迭代，商铺租借需求有所开释；但更多买卖街在购物中心的冲击下计议承压，空置加多，房钱下行。凭证中指监测，2024下半年，15个重心城市主要买卖街商铺平均房钱较上半年下降0.51%，全年累计下降0.42%。
购物中心：2024年，耗尽市集总体呈规复态势，但国内有用需求仍显不及，为安静形式出租率，部分运营商主动下调形式房钱报价；同期，存量形式积极调改，引进更多餐饮、文娱等体验式业态，也导致形式房钱水平下滑。详细要素影响下，2024下半年，15个重心城市主要商圈（购物中心）商铺平均房钱较上半年下降0.31%，全年累计下降0.06%。
（2）写字楼租借：2024年四季度重心城市主要商圈写字楼房钱环比下降0.61%，全年累计下降1.85%
图：2019-2024年寰宇重心城市主要商圈写字楼平均房钱及环比变化
数据来源：中国房地产指数系统
2024年，写字楼市集全体仍承压，尽管部分城市净吸纳量逾越2023年，但总体较疫情前仍有差距。此外，比拟新增供应量，近两年办公楼租借需求较为疲软，部分城市市集供大于求态势加重，写字楼房钱亦呈下降态势。2024年四季度，寰宇重心城市主要商圈写字楼平均房钱为4.62元/粗浅米/天，环比下降0.61%，跌幅较三季度扩大0.13个百分点，全年累计下降1.85%，累计跌幅较2023年扩大1个百分点。
图：2023年四季度-2024年四季度重心城市甲级写字楼空置率
数据来源：中指数据CREIS（点击检察）检察更无数据：https://www.cih-index.com/
凭证中指数据，2024年四季度，一线城市甲级写字楼空置率相对较低，其中广州最低，为10.9%；二线代表城市中，杭州、苏州甲级写字楼空置率划分为11.7%、15.8%，市集供求相对均衡，重庆、天津、青岛、武汉、长沙等城市甲级写字楼空置率相对较高，空置压力相对较大。
图：2024年前三季度重心城市租借案例田户行业占比
数据来源：中指数据CREIS（点击检察）检察更无数据：https://www.cih-index.com/
2024年前三季度，中指共监测到重心城市租借案例198笔，其中TMT、金融、商务服务业企业猜度占比超五成，承租需求相对较多。具体来看，TMT行业监测到46宗案例，占比约23%；金融业监测到39宗案例、商务服务业监测到24宗案例，占比划分为20%、12%；医疗健康/生物医药、讲授、批零住餐三大类行业监测案例在10-20宗之间，占比在6%-10%之间；其他行业监测案例共计47宗，猜度占比24%。与2023年同期比拟，TMT、医疗健康/生物医药、讲授企业租借案例占比有所普及，商务服务业、建筑和房地产业企业租借案例占比有所下降。
3、巨额交游：2024年中指数据监测到巨额交游260宗，市集仍保抓一定活跃度，但单笔交游金额有所回落
交游宗数：2024年，中指共监测到巨额交游260宗，较上年多96宗；波及一线城市的交游为137宗，占比50.2%，其中上海、北京依旧是交游最为活跃的城市；波及二线城市的交游宗数为70宗，占比25.6%，其中成齐、杭州、宁波、苏州交游宗数相对较多；波及三四线城市的交游宗数为66宗，占比24.2%，发生交游的城市包括泉州、江门、镇江、日照等40余个城市。
交游金额：2024年，以裸露金额的交游谋略，中指共监测到已成交巨额交游1338亿元，单笔交游平均金额为5.8亿元，较上年下降两成。其中一线城市交游金额为856亿元，上海交游金额超500亿元，北京超200亿元；二线城市交游金额为296亿元，成齐、沈阳、苏州、杭州、三亚、重庆交游金额相对较大，均在20亿元以上；三四线城市交游金额为136亿元，泉州、江门交游金额在10亿元以上。
注：本讲解所统计巨额交游，不含交游金额在1亿元以内的交游，资产类型不含地块、住宅，不含关联交游等非市集化步履产生的交游；部分资产包类交游，其内含资产分散在不同城市，故在按城市统计交游笔数时存在类似谋略。
表：2024年重心城市巨额交游案例（部分）
数据来源：中指数据CREIS（点击检察）检察更无数据：https://www.cih-index.com/
图：2024年重心城市巨额交游金额占比（按物业类型分）
数据来源：中指数据CREIS（点击检察）检察更无数据：https://www.cih-index.com/
资产类型：买卖及办公资产依旧受投资者深爱。从交游宗数来看，以买卖地产（办公楼、买卖、详细体、栈房）为标的的交游共171宗，占比66%，其中买卖、办公楼交游宗数在60宗以上。以裸露金额的交游谋略，办公楼交游金额相对较高，为419亿元，买卖、详细体、旅酬酢易金额均在100亿元以上，猜度占比67%。
买家特征：内资买家仍主导市集，机构投资东谈主交游金额较大。2024年，以裸露买家的交游谋略，内资企业买家交游宗数占比约89%，其中机构投资东谈主（险资、信赖基金等）、地方国资/国企、内资房地产企业（含开拓商、商管公司、住房租借企业等）收并购步履相对活跃，交游宗数猜度占比近六成；以一齐交游谋略，买家为机构投资东谈主的交游金额占比近四成。
4、企业融资：CMBS/CMBN刊行量下降，耗尽基础要道公募REITs、计议性物业贷拓宽企业融资渠谈
（1）2024年，房地产干系企业刊行的CMBS/CMBN、类REITs等产物约1065亿元，同比下降15.1%图：2024年CMBS/CMBN和类REITs刊行量占比（按底层资产细分）
数据来源：CNABS、中指考虑院详细整理
2024年，房地产干系企业刊行的CMBS/CMBN和类REITs等产物刊行单量共83支，较上年减少6支；产物刊行金额共计1065亿元，同比下降15.1%。分产物类型来看，CMBS/CMBN刊行范围为642亿元，同比下降33%；类REITs、抓有型不动产ABS刊行范围为423亿元，同比增长42.8%。
以买卖地产（办公物业、耗尽基础要道、详细体、栈房、夹杂类）为底层资产的产物刊行金额为949亿元，占比89%；其中底层资产为办公物业、耗尽基础要道的产物刊行量各占27%，较2023年划分下降14个百分点、提高6个百分点；底层资产为详细体、栈房、夹杂类的产物刊行量占比猜度约35%，较2023年提高约3个百分点；底层资产为产业园、租借住房、物流仓储偏执他物业类型的产物刊行金额均在50亿元以内，猜度占比11%。
全体来看，买卖地产形式依托于企业的考究运营不错产生安静的现款流，刊行以买卖地产形式为底层资产的资产证券化产物成为企业融资的弥留门道之一。但在房地产市集全体仍处补助期的情况下，CMBS/CMBN产物的认购意愿较低，刊行量下滑；此外，部分头部买卖地产企业遴荐合理当用计议性物业贷款四肢融资渠谈的有用补充，或为导致CMBS/CMBN刊行量下降的另一要素。
（2）2024年共有7支耗尽基础要道公募REITs上市，拓宽企业融资渠谈2024年，策略推动下，基础要道公募REITs市集插足常态化刊行阶段，增量扩容提速，市集流动性有望普及。截止2024年12月，我国共有已上市公募REITs 58支，总刊行范围超1600亿元。按年来看，2021-2023年划分上市11支、13支、5支产物；2024年上市29支产物，其中7支为耗尽基础要道REITs，产物刊行速率显耀普及。
分资产类型来看，桥梁公路刊行范围最大，约688亿元，其次为产业园区，刊行范围约271亿元，动力基础要道、耗尽基础要道刊行范围均在200亿元阁下，仓储物流刊行范围约176亿元，保租房和生态环保类基础要道刊行范围均在100亿元以内。
表：部分耗尽基础要道公募REITs中枢财务看法数据及底层资产出租率
数据来源：基金公告、中指考虑院详细整理
一季度刊行的三支产物事迹发扬均相对安静。收入方面，三季度嘉什物好意思耗尽REIT和中原金茂买卖REIT收入较二季度有小幅下降，中原华润买卖REIT收入环比增长较多；净利润和可供分派金额方面，三只产物均有所增长。
已发布三季报的五支耗尽REITs产物底层资产运营沉稳，出租率保抓较高水平。凭证各产物三季报数据，2024年9月末，五支耗尽REITs产物的底层资产出租率均在90%以上。其中中原金茂买卖REIT、中原华润买卖REIT、中金印力耗尽REIT底层资产形式出租率均在98%以上，基本处于满租现象。嘉什物好意思耗尽REIT四个形式全体出租率为96.7%，较二季度下降1.4个百分点；华安百联耗尽REIT底层资产出租率为93.1%，为五只产物中最低。
从融资渠谈来看，当今CMBS/CMBN、类REITs等不动产金融产物发展已较为老练，计议性物业贷亦成为企业融资的有用补充，但从长久发展的角度琢磨，刊行公募REITs可倒逼企业转头计议骨子，提高运营质料，相宜企业恒久利益。
（3）计议性物业贷有用补充企业融资渠谈，部分企业计议性物业贷置换增额已超百亿2024年1月24日，中国东谈主民银行办公厅、国度金融监管总局办公厅团结印发《对于作念好计议性物业贷款处理的奉告》，《奉告》提到“2024年底前，对法式计议、发展远景考究的房地产开拓企业，寰宇性买卖银行在风险可控、买卖可抓续基础上，除披发计议性物业贷款用于与物业自己干系的计议性资金需求、置换开拓购置物业酿成的贷款和鼓舞借款等外，还可披发计议性物业贷款用于偿还该企业偏执集团控股公司（含并表子公司）存量房地产畛域干系贷款和公开市集债券。”9月24日，央行及金融监管总局再发文，将干系策略适用期限延伸至2026年底。头部买卖地产企业抓有较多优质商办资产，合理当用计议性物业贷款可有用缓解企业债务压力、加多企业流动性，是对融资渠谈的有用补充。
举例，2024上半年，龙湖集团计议性物业贷款净增219亿元，其中存量形式增额达140亿元。此外，龙湖集团还用计议性物业贷提前兑付2笔CMBS，共计72亿。公司处理层在2024年中期事迹发布会上示意，计议性物业贷款融资力度的加大，让龙湖集团以更优的老本，进一步拉长平均左券假贷年期。中债增信债券方面，25年到期35亿，26年到期23亿，均计议用计议性物业贷替换。
市集瞻望
1、零卖买卖：策略不时发力提振耗尽，有助于商铺租借需求开释
2024年，零卖买卖市集呈现“先扬后抑”态势，上半年市集慈详复苏，房钱企稳；下半年，受三季度耗尽市集规复放缓影响，部分形式为安静出租率下调房钱，尽管四季度耗尽市集有所规复，但市集短期内难以快速反弹，下半年重心城市商铺房钱较上半年有所下降。住户耗尽需求发生滚动，呈现出偏好高性价比产物、防御精神称心、对文学文娱耗尽及“以旧换新”类耗尽品需求增长的特征。在此布景下，奥特莱斯、非标买卖等买卖业态存在发展契机。
瞻望2025，2024年12月，中央经济职责会议将“扩大内需”列为2025年经济职责关键任务，提倡了“奉行提振耗尽专项行动，推动中低收入群体增收减负，普及耗尽才能、意愿和层级。”“加力扩围奉行‘两新’策略，翻新多元化耗尽场景，扩大服务耗尽，促进文化旅游业发展。积极发展首发经济、冰雪经济、银发经济”等多方面职责任务。
策略发力下，斟酌2025年耗尽市集将有所提振，商铺租借需求或有所开释，但短期商铺房钱或不时承压。买卖运营企业需在耗尽内容和服务方面不时发力，保险形式安静计议。耗尽内容方面，买卖运营企业可重心柔柔智能家居、文娱旅游、体育赛事、国货“潮品”等新式耗尽，应时吸纳优质品牌，补助业态配比，更新耗尽场景，以眩惑耗尽者；服务方面，买卖运营企业可通过丰富会员职权、举办营销步履等方式眩惑耗尽者，与商户共同制定计议策略，以安静营业额，进而安静出租率。
2、写字楼：市集不时处于底部盘整期，需求或延续慈详复苏态势
2024年，宏不雅经济全体运转保抓沉稳，但国内有用需求仍显不及，部分田户企业计议依旧承压，重心城市写字楼市集仍处筑底阶段。各地业主“以价换量”安静形式出租率的称心较为彰着，办公楼租借需求仍较为疲软，重心城市写字楼房钱延续下降态势。
瞻望2025，写字楼市集或延续2024年偏弱现象，不时处于底部盘整期，需求或一定经由慈详复苏，但短期内房钱或不时承压。对业主方来说，安静出租率是2025年的关键任务，因此写字楼运营企业应注重产业生态打造和服务体系升级，保抓基石田户安静性，进而眩惑产业链凹凸游企业入驻，看护形式良性运转。